Gayrimenkulde Finansal Okuryazarlığın Gücü

Türkiye’de gayrimenkul, sadece barınma ihtiyacını karşılamanın ötesinde, nesiller boyu aktarılan en temel güvenli liman ve birikim aracı olarak görülüyor. Ancak bu “milli yatırım” alanı, genellikle somut finansal verilerden ziyade kulaktan dolma bilgiler ve duygusal kararlarla yönetiliyor. Ekonomik dalgalanmaların arttığı günümüzde, gayrimenkulün gerçekten bir yatırım olup olmadığını belirleyen faktör artık sadece konumu değil, yatırımcının finansal okuryazarlık düzeyi oluyor. Gayrimenkul uzmanı ve yazar Kürşat Tuncel, “Gayrimenkul Meraklıları İçin Finansal Okuryazarlık” kitabıyla bu geleneksel alışkanlığı profesyonel bir finansal disipline dönüştürüyor.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 2025 verilerine göre, Türkiye’de gayrimenkul artık sadece bir “alım-satım” değil, devasa bir ekonomi haline geldi. Konut, arsa, tarla ve ticari taşınmazları kapsayan toplam gayrimenkul satışları, bir önceki yıla göre %8,7 artarak 3 milyon 332 bin 994 adede ulaştı. Bu verilerde en dikkat çekici detay ise, konut satışlarının toplam gayrimenkul işlemleri içindeki payının tarihte ilk kez yüzde 50 barajını aşması oldu. Milyarlarca liralık nakit akışının döndüğü bu büyük pazarda, her iki işlemden birinin konut olması, gayrimenkulün Türkiye’deki en güçlü güvenli liman olduğunu gösteriyor.

Ancak bu büyük işlem hacmi, piyasaların ne kadar bilinçli yönetildiği sorusunu da gündeme getiriyor. Yatırımcıların çoğunluğu hâlâ somut finansal verilere dayanmayan, kulaktan dolma bilgiler ve duygusal kararlarla hareket ediyor. Ekonomik dalgalanmaların ve alternatif yatırım araçlarının çeşitlendiği günümüzde, gayrimenkulün gerçek yatırım değeri, mülkün konumundan çok yatırımcının finansal okuryazarlık düzeyiyle belirleniyor.

Gayrimenkul uzmanı ve yazar Kürşat Tuncel, Ceres Yayınları etiketiyle çıkan “Gayrimenkul Meraklıları İçin Finansal Okuryazarlık” kitabında, gayrimenkulü sadece bir “başını sokacak ev” olmaktan çıkarıp, doğru adımlarla geleceği garanti altına alan akıllı bir yatırım aracına dönüştürmenin yollarını anlatıyor.

Kitapta, bir mülkü alırken sadece fiyatına değil, kiralandığında kendini kaç yılda amorti ettiğine ve parayı bankaya koysanız ne kazanacağınıza mutlaka bakılması gerektiği vurgulanıyor. Tuncel, “Eğer gayrimenkulün yıllık net kira geliri ve piyasa değer artışı toplamı, alternatif yatırım araçlarının getirisinden düşük kalıyorsa, o gayrimenkul sahibini reel olarak zarara uğratan bir finansal yük haline gelmiştir” diyor.

Gayrimenkul birim fiyatını hesaplarken yapılan en büyük hata, balkonlardan asansör boşluklarına kadar her şeyin dahil edildiği ‘brüt’ alan üzerinden işlem yapılmasıdır. Yatırımcı için asıl maliyet, duvarların iç kısmında kalan, yani süpürülebilir alan olan net metrekaredir. Örneğin, 150 m² brüt olarak sunulan bir konutun net alanı 100 m² ise, yatırımcı her metrekare için %50 daha fazla ödeme yapmış olur. Tuncel, “Satın alırken kazanmanın yolu ‘boşluğa’ değil, ‘kullanılabilir alana’ para ödemekten geçer” ifadelerini kullanıyor.

Kitapta ayrıca, Türkiye’de gayrimenkul fiyatlarının genellikle keyfi şerefiye bedelleriyle, yani ‘manzarası var’, ‘katı güzel’, ‘önü açık’ gibi kriterlerle şişirildiğine dikkat çekiliyor. Tuncel, “Bir mülkün eşsiz manzarası baz fiyatı en fazla yüzde 25, güney cepheli olması yüzde 5, her bir kat yükselişi ise ortalama yüzde 2 oranında artırmalıdır. Bu oranların üzerindeki her fark, yatırım değil, kişisel bir lüks harcamadır. Yatırımcı, ödediği farkın ‘duygusal maliyet’ mi yoksa ‘finansal getiri’ mi olduğunu bu yüzdelerle test etmelidir” diyor.

Bir evin kirası dışarıdan yüksek görünebilir ancak aidat yükü, emlak vergileri, beklenmedik tadilat masrafları ve kiracı değişim süreçlerindeki boş kalan aylar gibi giderler eklendiğinde, yüksek kazanç hızla eriyebilir. Eğer mülkün yıllık masrafları sağladığı getiriyi azaltıyorsa, o taşınmaz artık kazandırmıyor, aksine sermayeden besleniyor demektir. Gerçek finansal okuryazarlık, brüt rakamların parıltısına kapılmadan tüm bu harcamalar çıktıktan sonra elde kalan net parayı hesaplayabilmektir.