Konut satışları 700 bini aştı, piyasa hareketli

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş., konut piyasasına ilişkin güncel gelişmeleri ele aldığı “Bir Bakışta Konut Piyasası 2026 İlk Yarıyıl” araştırmasını yayımladı. Çalışma, konut satışları, fiyatlama eğilimleri, finansman koşulları, yabancıya satışlar, yapı ruhsatları, yapı kullanma izin belgeleri ve inşaat maliyetleri gibi temel göstergeler üzerinden konut piyasasının mevcut görünümünü değerlendirirken, sektörün önümüzdeki döneme ilişkin dinamiklerine de ışık tutuyor.

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, araştırmaya ilişkin değerlendirmelerinde, 2026 yılının ilk yarısında toplam konut satışlarının 699.516 adet olarak gerçekleştiğini ve geçen yılın yüksek bazına rağmen güçlü görünümünü koruduğunu belirtti. Konut kredisine yönelik kısıtlamalara rağmen ipotekli satışlarda sınırlı bir toparlanma gözlendiğini ifade eden Maya, 2026 yılı ilk altı ayında her 5 evden birinin ipotekli satış olarak gerçekleştiğini vurguladı. Ayrıca, ipotekli satışlar içinde yer alan tasarruf finansman şirketlerinin etkisinin bu yıl itibarıyla daha fazla hissedilmeye başlandığını söyledi.

İlk el satışların son dört yılın en yüksek seviyesine ulaşmasına rağmen toplam satışlar içindeki payının %32 seviyesinde kaldığını belirten Maya, güvenli ve yeni yapılara yönelik talep ile kentsel dönüşüm faaliyetlerinin yeni konut piyasasını desteklemeye devam ettiğini ancak ilk el satışların oranının son 7 yıldır %30 ile %33 arasında değiştiğini kaydetti. Bu oranın en yüksek seviyeye ulaştığı 2014 ve 2018 yıllarında %48 olarak gerçekleştiğini hatırlattı.

Araştırmaya göre, 2026 yılının ilk yarısında ipotekli konut satışları geçen yılın aynı dönemine göre yaklaşık %32 artarak 142.794 adede ulaştı. İpotekli satışların toplam satışlar içindeki payı %15’ten %20’ye yükselirken, geçmiş yıllardaki seviyelerin altında kalmaya devam etti. Toplam satışların %80’i ise ipotek dışındaki satış yöntemleriyle gerçekleşti.

İlk el konut satışları 2026 yılının ilk yarısında 221.487 adet ile son dört yılın en yüksek seviyesine ulaşsa da, toplam konut satışları içindeki payı %32 seviyesinde kaldı. Bu oran, 2014 ve 2018 yıllarında %48 seviyesine kadar çıkmıştı. 2020 yılından itibaren ilk el konut satışlarının toplam satışlar içindeki payı %30 ile %33 arasında değişiyor. Güvenli ve yeni yapılara yönelik talebin devam etmesi ile kentsel dönüşüm kapsamında yenilenen konut stokuna olan ilginin ilk el satışları desteklediği görülse de, 2020 öncesi oranlara dönülmesinin şu an için mümkün olmadığı ifade edildi.

Konut fiyat endeksinin reel bazdaki yıllık değişimi, son 29 aylık dönemde yalnızca Kasım 2025’te pozitif gerçekleşirken diğer aylarda negatif bölgede kaldı. Son aylarda negatif seyrin şiddeti azalmakla birlikte, reel fiyat değişimi henüz kalıcı olarak pozitif bölgeye geçmedi. Konutun kira gelirine göre geri dönüş süresi yaklaşık 16 yıl seviyesine gerilerken, son aylarda bu göstergede yatay seyir dikkat çekti.

Yabancılara yapılan konut satışlarının toplam satışlar içindeki payı 2026 yılının ilk yarısında %1,3 seviyesine gerileyerek son yılların en düşük düzeylerinden birine indi. Toplam konut satışları içinde yabancı talebinin ağırlığı önemli ölçüde azalırken, satışlar ağırlıklı olarak İstanbul ve Antalya’da yoğunlaşmaya devam etti.

Konut arzında artış sinyalleri güçleniyor. 2025 yılında yapı ruhsatı verilen daire sayısı 1.187.924 adede ulaşırken, 2026 yılının ilk çeyreğinde ruhsat verilen daire sayısı 169.580’den 232.252 adede yükseldi. Yapı kullanma izin belgesi verilen daire sayısı ise aynı dönemde 148.206’dan 163.227 adede çıktı. Bu görünüm, yeni konut arzının önümüzdeki dönemde güçlenmeye devam edeceğine işaret ediyor. Makbule Yönel Maya, yeni arzın piyasaya yansımasının inşaat süreleri nedeniyle zamana yayılacağını belirtti.

İnşaat maliyetlerinde işçilik etkisi öne çıkıyor. 2026 yılı Mayıs ayı itibarıyla inşaat maliyet endeksindeki yıllık artış %29,8 olarak gerçekleşti. İşçilik maliyetlerindeki yıllık artış %32,6 ile maliyet artışında belirleyici olurken, aynı dönemde yıllık ÜFE %28,9 seviyesinde gerçekleşti. Buna göre inşaat maliyetlerindeki artış, üretici enflasyonuna yakın, tüketici enflasyonunun ise bir miktar altında seyrediyor.