Almanya gayrimenkulde yön değişimi başladı mı?

“Gayrimenkulde fırsat çoğu zaman iyi haberlerden önce gelir.”

Expo Real’den çıkardığım en önemli mesaj piyasanın toparlandığı değil, yön değiştirmeye başladığıdır.

Almanya hâlâ zayıf büyüme, yüksek finansman maliyetleri, değerleme baskısı ve refinansman riskiyle karşı karşıya. Buna rağmen sermayenin davranışında dikkat çekici bir değişim var. İşlemler yılın ikinci yarısında hızlanırken, uluslararası yatırımcıların belirli segmentlerdeki payı arttı ve sektör yeni işlem döngüsü için kapasite oluşturmaya başladı.

Bugün sorulması gereken stratejik soru, Almanya’da risk olup olmadığı değil, hangi riskin artık doğru fiyatlandığıdır.

Piyasa toparlanmıyor; yeniden fiyatlanıyor

Almanya’da 2025 yılı gayrimenkul yatırım hacmi 33 milyar avro oldu. Bu tutar 2024’ün yüzde 5 altında kalsa da yılın ikinci yarısında 18,6 milyar avroluk işlem gerçekleşti; bu, ilk yarıdan 4,4 milyar avro daha yüksek bir hacme işaret ediyor. Yıl sonundaki hareketlenme, geniş tabanlı bir iyileşmeden çok, alıcı ve satıcı beklentilerinin belirli varlıklarda yeniden buluşmaya başladığını gösteriyor.

Bu nedenle Almanya’yı klasik bir toparlanma hikayesi olarak değil, seçici bir fiyat keşfi dönemi olarak okumak gerekiyor. Sermaye geri dönüyor ancak daha disiplinli, daha az toleranslı ve varlık bazında çok daha ayrıştırıcı davranıyor.

Öncü gösterge: İşlem hacminden önce kapasite artıyor

Expo Real görüşmelerimizde dikkatimi çeken gelişmelerden biri, Almanya’daki gayrimenkul danışmanlık ve değerleme ekiplerine yapılan yatırımlardı. Sektör temsilcileriyle temaslarımız sırasında bazı uluslararası platformların yeni işe alımlarda belirgin biçimde Almanya’ya yöneldiğini gözlemledik. Bu, yayımlanmış bir piyasa istatistiğine dayanmıyor ancak sektörün önümüzdeki döneme nasıl hazırlandığını anlamak açısından anlamlı.

Gayrimenkul danışmanlık şirketleri insan kaynağı planlamalarını mevcut iş yüklerinin yanı sıra bekledikleri satış, değerleme ve refinansman süreçlerini dikkate alarak yapıyor. Bu yön değişimi, önümüzdeki dönemde işlem faaliyetlerinin artacağına dair bir beklentinin oluştuğunu düşündürüyor. Henüz rakamlara tam olarak yansımayan hareketliliğin izlerini şirketlerin gelecek döneme ilişkin kararlarında görmek mümkün.

Ofisler geri dönmüyor; kaliteli ofis ayrışıyor

Almanya’da 2025 ofis yatırım hacmi 5,13 milyar avro ile önceki yıl seviyesinde kaldı ancak 2023’teki döngüsel dip noktasının yüzde 17 üzerine çıktı. Uluslararası yatırımcıların ofis yatırımları yüzde 65 artarak 2,12 milyar avroya ulaştı. İlk yarıdaki temkinli seyrin ardından aktivitenin ikinci yarıda hızlanması dikkat çekici.

Bu veriler, ofis piyasasında giderek belirginleşen bir ayrışmayı ortaya koyuyor. Güçlü konumlardaki nitelikli gayrimenkullere talep yoğunlaşırken, çevre konumlar ve ikincil nitelikteki binalara daha temkinli yaklaşılıyor. Sermaye artık ofis sektörünü tek bir kategori olarak fiyatlamıyor. Lokasyon, bina kalitesi, enerji performansı, kiracı yapısı ve gelecekteki yatırım ihtiyacı arasında keskin ayrımlar yapıyor.

Dolayısıyla fırsat, bütün sektörün yükselişinden çok, yanlış fiyatlanmış fakat yeniden konumlandırılabilir varlıklarda oluşabilir.

Finansal baskı artsa da çözüm süreci zamana yayılıyor

Almanya gayrimenkul piyasasındaki finansal baskının önemli bir bölümü hâlâ banka ve yatırımcı bilançolarında taşınıyor. KPMG’nin 2026 başındaki değerlendirmesi, refinansman baskısı, yüksek faiz giderleri ve yaklaşan kredi vadelerinin ticari gayrimenkulde kredi riskini artırdığına, sorunların ise henüz tüm portföylere yayılmayıp belirli segmentlerde yoğunlaştığına işaret ediyor.

PwC ise Alman ticari gayrimenkul finansmanında sorunlu kredi sayısında artış beklerken, geniş çaplı bir NPL satış dalgasının henüz gerçekleşmediğine dikkat çekti. Bankalar ve varlık sahipleri kayıpları realize etmek yerine beklemeyi, vade uzatmayı veya yeniden yapılandırmayı tercih etti.

Bu yaklaşım riski ortadan kaldırmıyor; zamana yayıyor. Kredi vadeleri yaklaştıkça bazı varlıklarda satış, yeniden sermayelendirme veya ortaklık yapısının yeniden kurulması gündeme gelebilir. Bu nedenle fırsat seti yalnızca doğrudan varlık satışlarından değil; kredi pozisyonları, refinansman ihtiyaçları ve kontrollü yeniden yapılandırmalardan da oluşacaktır.

Neden Almanya, neden şimdi?

Almanya bugün Avrupa’nın en kolay pazarı değil. Ancak yatırım açısından önemli olan riskin varlığı değil, fiyatın bu riski ne ölçüde yansıttığıdır.

2025’in ikinci yarısında işlem hacimlerinin güçlenmesi, uluslararası yatırımcıların özellikle nitelikli ofis varlıklarına yeniden ilgi göstermesi ve refinansman baskısının devam etmesi, piyasanın farklı alanlarında hareketlilik yaratıyor.

Varlıklar arasındaki ayrışma derinleştikçe yerel piyasa bilgisi, doğru fırsatlara erişim ve işlem yapılandırma becerisi daha fazla önem kazanıyor.

Almanya gayrimenkul piyasasını yerel yatırımcılar, geliştiriciler, finans kuruluşları, hukuk firmaları ve danışmanlarla sürdürdüğümüz temaslar üzerinden yakından izliyoruz. Bu görüşmelerde sermayenin yeniden hareketlenmeye başladığını ancak yatırımcıların geçmiş döngüdeki kadar toleranslı olmadığını görüyoruz.

Yeni dönemde yalnızca doğru pazarı seçmek yeterli olmayacak. Doğru sermaye yapısını kurabilen, refinansman dinamiklerini okuyabilen, varlık bazındaki operasyonel riski ölçebilen ve fırsatlara piyasa geneline yayılmadan erişebilen yatırımcılar öne çıkacak.

Almanya’da yeni döngünün başladığını söylemek için henüz erken olsa da yön değişikliğine işaret eden sinyallerin göz ardı edilemeyecek kadar güçlü olduğunu ifade edebilirim.

Almanya’ya bakmak için en doğru zaman, herkes geri döndüğünde olmayabilir.