Yapay Zekâ Kentsel Dönüşümde Değerleme Sürecini Kolaylaştırıyor

İstanbul’daki riskli yapı stokunun büyüklüğü, kentsel dönüşüm ihtiyacını gündemin ön sıralarında tutarken, dönüşüm süreçlerinde hak sahipleri arasında sağlıklı bir uzlaşı zemininin oluşturulması giderek önem kazanıyor. ARGE Gayrimenkul Değerleme Süreçlerinden Sorumlu GMY Kemal Cem Onursal, kentsel dönüşümde yalnızca yapının yenilenmesine değil, mevcut taşınmazların ve yeni projede oluşacak değerlerin doğru, şeffaf ve veriye dayalı şekilde belirlenmesine odaklanılması gerektiğini vurguluyor.

Türkiye’de kentsel dönüşüm, özellikle büyükşehirlerde yapı stokunun yenilenmesi açısından öncelikli gündem maddelerinden biri olmaya devam ediyor. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı verilerine göre İstanbul’da yaklaşık 1,5 milyon bağımsız bölümün risk taşıdığı, bunlardan yaklaşık 600 bininin acil dönüşüm gerektirdiği belirtiliyor. Bu durum, dönüşüm ihtiyacının büyüklüğünü ortaya koyarken sürecin sadece teknik ve yapısal değil, ekonomik boyutunu da ön plana çıkarıyor.

TÜİK’in Ağustos 2026’da açıkladığı son veriler, çok daireli yapıların yeni yapılaşma içindeki ağırlığını gösteriyor. 2026 yılının ikinci çeyreğinde yapı ruhsatı verilen yapılarda, iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binaların payı %71,1 olarak gerçekleşti. Çok sayıda bağımsız bölüm ve farklı hak sahiplerinin bir arada bulunduğu bu yapılaşma modeli, özellikle kentsel dönüşüm süreçlerinde taşınmazların fiziksel, hukuki ve ekonomik özelliklerinin doğru değerlendirilmesini daha da önemli hale getiriyor.

Kentsel dönüşüm süreçlerinde uzlaşmanın en kritik aşamalarından biri, mevcut taşınmazların değerlerinin belirlenmesi ve yeni projede ortaya çıkacak değerin hak sahipleri arasında adil şekilde dağıtılmasıdır. Aynı binada yer alsalar bile bağımsız bölümlerin katı, cephesi, büyüklüğü, kullanım niteliği, konumu ve diğer fiziksel özellikleri değer açısından farklılık yaratabiliyor. Bu nedenle dönüşüm öncesindeki mevcut durumun doğru analiz edilmesi ve yeni projedeki değer dağılımının objektif kriterler üzerinden gerçekleştirilmesi önem taşıyor.

ARGE Gayrimenkul Değerleme Süreçlerinden Sorumlu GMY Kemal Cem Onursal, değerleme sürecinin sadece nihai bir rakam üretmek olmadığını belirterek, “Kentsel dönüşümde en önemli konulardan biri hak sahiplerinin sürece güven duymasıdır. Bu güvenin oluşması için ortaya çıkan değerin hangi kriterlere göre belirlendiğinin açık ve anlaşılabilir olması gerekir. Aynı yapı içindeki bağımsız bölümlerin özellikleri farklı olduğu için her birine tek bir bakış açısıyla yaklaşmak doğru sonuç vermez. Mevcut taşınmazların değerinin doğru tespit edilmesi ve yeni projede oluşacak değerin objektif kriterlerle dağıtılması, tarafların ortak bir zeminde buluşmasını kolaylaştırır. Dolayısıyla doğru değerleme, kentsel dönüşümde sadece teknik bir gereklilik değil, uzlaşının temel unsurlarındandır.” ifadelerini kullandı.

Kentsel dönüşüm projelerinde değerleme yapılırken taşınmazın fiziksel özelliklerinden hukuki durumuna, konumundan emsal verilerine kadar farklı veri setlerinin birlikte değerlendirilmesi gerekiyor. Özellikle çok sayıda bağımsız bölümün bulunduğu projelerde bu verilerin doğru, güncel ve sistematik biçimde yönetilmesi, değerlendirmelerin tutarlılığı açısından önem taşıyor. Bu noktada dijital teknolojiler, değerleme uzmanlarının çalışma süreçlerini destekleyen araçlar haline geliyor.

ARGE Gayrimenkul Değerleme, operasyonel süreçlerinde yapay zekâ destekli süreç yönetim teknolojisi SADES’ten yararlanıyor. Creative Solution tarafından geliştirilen SADES; belge yönetimi, veri doğrulama, analiz ve iş akışı gibi değerleme sürecinin farklı aşamalarını dijital ortamda daha sistematik şekilde yönetiyor. Böylece uzmanların operasyonel iş yükü azalıyor, bilgiye erişim kolaylaşıyor ve zamanlarını analiz ile değerlendirme çalışmalarına daha fazla ayırabilmeleri sağlanıyor. ARGE’nin SADES kullanımında teknoloji, değerleme uzmanının kararının yerine geçen bir yapı değil, uzmanlığı destekleyen bir araç olarak konumlanıyor. Sahadan ve belgelerden gelen verilerin sistematik işlenmesi, kontrol edilmesi ve izlenebilir bir yapıda yönetilmesi, özellikle veri hacminin yüksek olduğu değerleme çalışmalarında daha standart ve güvenilir bir çalışma modeli oluşturulmasına katkı sağlıyor.

Kentsel dönüşümün önümüzdeki dönemde de gayrimenkul sektörünün temel gündemlerinden biri olacağını belirten Onursal, “Dönüşümün hızlanması kadar sağlıklı ilerlemesi de önemlidir. Hak sahiplerinin karşılarındaki değerin nasıl oluştuğunu anlayabildiği, verilerin doğru yönetildiği ve uzmanlığın teknolojiyle desteklendiği bir yapı, anlaşmazlıkların azaltılmasına katkı sağlar. Biz de ARGE olarak SADES’i operasyonlarımızda kullanarak verinin daha sistematik yönetildiği, uzmanlarımızın analiz ve değerlendirmeye daha fazla odaklanabildiği bir çalışma yapısını destekliyoruz. Çünkü kentsel dönüşümde kalıcı uzlaşının temelinde yalnızca bir rakam üzerinde anlaşmak değil, o rakamın nasıl oluştuğuna güvenmek vardır.” dedi.

Creative Solution tarafından geliştirilen Sayısal Akıllı Değerleme Süreç Yönetim Sistemi (SADES), değerleme çalışmalarının farklı aşamalarını desteklemek amacıyla Değer, Vira, 360 ve Radar olmak üzere dört modülden oluşuyor. SADES Değer, yapay zekâ destekli değer tahminleme ve bölgesel veri analizleriyle değerleme uzmanlarına veri temelli referans çıktılar sunuyor. SADES Vira, tapu, ruhsat ve imar gibi belgelerdeki bilgileri analiz ederek gerekli kontrol alanlarının daha hızlı ve sistematik belirlenmesine katkı sağlıyor. SADES 360, değerleme uzmanlarının akıllı telefonları aracılığıyla sahadaki taşınmazı dijital ortama aktararak 3 boyutlu dijital kat planı oluşturmasına ve saha verilerini standart yapıda kayıt altına almasına olanak tanıyor. SADES Radar ise raporları kontrol ederek eksik, tutarsız veya riskli alanların tespit edilmesine destek oluyor.