Gayrimenkul değerlemede dijital teknolojilerin gelişmiş olanaklarını kullanan Endeksa, konut fiyatları, hane halkı geliri, kredi faiz oranları ve kredi taksit tutarlarını göz önünde bulundurarak hazırladığı Türkiye geneli için Endeksa Konut Satın Alınabilirlik Endeksini ve her ay TÜİK’in enflasyon oranlarına göre hazırladığı konut fiyatlarındaki gerçek değer değişimlerini yayınladı. Rapora göre, Türkiye genelinde Ağustos 2023 sonu itibarıyla konut satış fiyatları bir önceki aya göre %7, bir önceki yılın aynı ayına göre %110 artarken, ortalama 2 Milyon 859 Bin 610 TL seviyesine ulaştı. 2023 yılı Ocak – Ağustos ayları arasında, konut satın alınabilirlik endeksi ise; 65,2 seviyesinden 50,1 seviyesine gerileyerek %23 oranında azaldı.
Yapay zekâ ve büyük veri analizi yöntemlerini kullanarak gayrimenkul değer hesabında güvenilir sonuçlara ulaşan Endeksa’nın açıkladığı konut satın alınabilirlik endeksi, ortalama bir gelir varsayılarak konut satın alabilme kabiliyetini hesaplamayı hedefliyor. Endeks hazırlarken dikkate alınan değişkenler arasında; Endeksa konut değer ve trend verileri, kredi faiz oranları, Merkez Bankası verileri, hane halkı gelir verileri, TÜİK Gelir ve Yaşam Koşulları Araştırması verileri bulunuyor.[1]
Konut satın alınabilirliği endeksi 65,2 baz puan seviyesinden 50,1 baz puan seviyesine geriledi
Endeksa verilerine göre Türkiye ortalama konut satış değerine ulaşılmıştır. Hane halkının çekeceği kredi ortalama konut satış değerine göre hesaplanmıştır. Kredi faiz oranları için Merkez Bankası verileri kullanılmıştır. Bu verilerle kullanıcının taşınmazın tamamını krediyle aldığı varsayılarak kredi taksiti hesaplanmıştır. Hane gelirleri için TÜİK Gelir ve Yaşam Koşulları Araştırması verileri kullanılmıştır. 2022 ve 2023 yılı henüz yayınlanmadığı için asgari ücretteki artış oranlarına göre güncelleme yapılmıştır. (Yılbaşı ve yıl ortasında gelen artışlar zamansal açıdan dikkate alınmıştır). Aylık taksit ödemesini, aylık ortalama hane gelirine bölüp 100 ile çarpılmasıyla Gelirin Taksitteki Payı(%) verisine ulaşılmıştır. Ulaşılan bu veride 2019 Ocak Ayı=100 kabul edilerek Endeks oluşturulmuştur.2023 yılı Ocak – Ağustos ayları arasında, konut satın alınabilirlik endeksi 65,2 baz puan seviyesinden 50,1 baz puan seviyesine gerileyerek %23 oranında azaldı. 2023 Ağustos ayı ile bir önceki yılın aynı ayı karşılaştırıldığında, 2022 Ağustos ayında 58,6 puan olarak kaydedilen konut satın alınabilirlik endeksi 2023 Ağustos ayında 50,1 puan seviyesinde kaydedilerek %14 oranında azaldı.
Türkiye’de konut satış ortalaması 2 Milyon 859 Bin 610 TL oldu
Endeksa verilerine göre, Türkiye genelinde Ağustos 2023 sonu itibarıyla konut satış fiyatları bir önceki aya göre %7, bir önceki yılın aynı ayına göre %110 artarak ortalama 2 Milyon 859 Bin 610 TL seviyesine ulaştı. Konut değerlerinde düzenli olarak artış görülürken, Aralık 2022’de ve Temmuz 2023’te asgari ücrete zam yapılması ile ortalama hane halkı gelir seviyesinde de yükselme yaşandı. Ocak 2023 sonunda konut satın alınabilirlik endeksinde 18,5 puanlık bir yükselme kaydedildi. 2023 yılı içerisinde ilerleyen aylarda ocak ayındaki yükselmenin korunamadığı ve konut satın alınabilirlik endeksinin Ocak 2023 döneminde 65,2 seviyesinde kaydedilirken Ağustos 2023 döneminde 50,1 seviyesine gerilediği görüldü. Konut satın alınabilirlik endeksi incelendiği zaman, 2023 yılı Ocak – Ağustos ayları arasında %23, 2023 Ağustos ayı ile bir önceki yılın aynı ayı arasında %14 düşüş görülüyor. Pandemi öncesi dönem ile karşılaştırıldığı zaman, asgari ücretin zamlandığı dönemler dışında, konut satın alınabilirlik endeksinin düşüşte olduğu gözlemlenmektedir.
Avrupa’ya talep hızla büyüyor!
Pandemi döneminin sona ermesinden itibaren Türk vatandaşları yurt dışında konut alımına yöneldi. TÜİK verilerine göre 2020 yılında 35 bin 184 Türk vatandaşı yurt dışından konut satın alırken 2021 yılında 45 bin 789 kişi yurt dışından konut satın aldı ve yurt dışından konut satın alma oranı bir yıl içerisinde %30 oranında arttı. Yatırım ve yüksek kira getirisi amaçlarının yanında Avrupa Birliği ülkelerinde serbest dolaşım hakkı tanıması sebebiyle Türk vatandaşları tarafından konut satın almak amacıyla en fazla tercih edilen ülkelerin başında Yunanistan, Portekiz ve Malta geliyor.
Verileri değerlendiren Endeksa.com Kurucu Ortağı ve Genel Müdürü Görkem Öğüt, “Rapora göre, Türkiye genelinde Ağustos 2023 sonu itibarıyla konut satış fiyatları bir önceki aya göre %7, bir önceki yılın aynı ayına göre %110 artış gösteriyor. Ancak asgari ücretin zamlandığı dönemler dışında, konut satışlarının düşüşte olduğunu gözlemliyoruz. Konut Satın Alınabilirlik Endeksindeki düşüşün nedeni öncelikli olarak kredi kullanılamamasının büyük etkisine de bağlı olarak alım gücünün düşmesi diyebiliriz. İkincil olarak ise döviz kurundaki dalgalanmaya bağlı olarak, inşaat maliyetlerinin artması ve bunun sonucunda konut üretiminin arz talep dengesinin sağlanamaması olarak yorumlanabilir.
Endeks verilerini incelendiğimizde, Ocak 2021 – Ocak 2022 dönemi arasında endeks değerinde düşüş görülüyor, Ocak 2021’de 7,4 olarak kaydedilen dolar kurunun Ocak 2022’de 13,4 olarak kaydedilmesi konut satın alınabilirlik endeksi ve döviz kuru arasındaki ters orantılı ilişkiyi açıklar nitelikte. Ulusal ve uluslararası çapta incelendiği zaman konut fiyat endeksinde görülen dalgalanmaların alım gücü, enflasyon oranları ve inşaat maliyetlerinin etkisi devam ediyor. İnşaat maaliyet endeksi, malzeme endeksi gibi farklı parametreler katıldığı zaman konut fiyatlarında görülen artış sonucunda artan enflasyonun konut fiyatları üzerinde yaptığı baskının etkileri ağustos ayı verilerinde de hissediliyor.” şeklinde konuştu.
[1] Konut satın alınabilirlik endeksinin artış göstermesi, endeks değerinin 100 puan üzerinde kaydedilmesidir. Endeksin 100 puan üzerinde olması, ilgili dönemde baz döneme göre hanenin alım gücü ve taksit ödeme gücünde görülen artış ile doğru orantılıdır. Konut satın alma endeksinde azalma kaydedilmesi, endeks değerinin 100 puan altında kaydedilmesidir. Endeksin 100 puan altında olması, ilgili dönemde baz döneme göre göre hanenin alım gücü ve taksit ödeme gücünde görülen azalma ile doğru orantılıdır.
