Konut Satışlarında Artış Sürüyor: Kalıcı Toparlanma İçin Finansmana Erişim Şart

Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) verilerine göre, 2025 Haziran ayında Türkiye genelinde konut satışları geçen yılın aynı ayına kıyasla %35,8 artış göstererek 107.723 adede ulaştı. Bu artış sektörde yeniden bir canlanma sinyali olarak değerlendirilirken, Mega Proje Kurucusu ve Gayrimenkul Uzmanı Derya Filiz Dalga, piyasadaki hareketliliğin sürdürülebilirliğine dikkat çekerek önemli değerlendirmelerde bulundu.

“SATIŞTAKİ ARTIŞ OLUMLU AMA YETERLİ DEĞİL”

“Satışlardaki artış elbette sevindirici,” diyen Dalga, tabloyu kalıcı bir iyileşmeye dönüştürmenin ancak güçlü bir finansman zeminiyle mümkün olabileceğini vurguladı:

“Özellikle orta gelir grubunun krediye erişimi hâlâ sınırlı. Bu da sektörün sağlıklı büyümesini engelleyen temel faktörlerden biri. Konut sahibi olmak isteyen geniş bir kesim, finansmana ulaşamadığı için piyasada pasif konumda kalıyor.”

KREDİLİ SATIŞLARDA HAREKETLİLİK VAR AMA ORAN HÂLÂ DÜŞÜK

Haziran ayında ipotekli (kredili) satışlar bir önceki yıla göre %112,6 artarak 14.484 adede ulaştı. Ancak bu satışlar toplamın yalnızca %13,4’ünü oluşturdu.

“Faiz oranları hâlâ birçok vatandaş için erişilemez seviyede. Kredili satışların payının düşük kalması, orta ve alt gelir gruplarının konut piyasasının dışında kaldığını gösteriyor. Bu büyüme sürdürülebilir değil, yüzeysel kalabilir,” dedi Dalga.

“BU SATIŞ RAKAMLARI BAŞKA BİR ÜLKEDE MÜMKÜN OLMAZDI”

Dalga, yüksek faiz ortamına rağmen satışların güçlü seyrinin Türkiye’ye özgü bir piyasa direnciyle açıklanabileceğini ifade etti:

“Türkiye’de krediye erişimin sınırlı olduğu, faizlerin yüksek seyrettiği bu dönemde 107.723 konutun satılması gerçekten dikkat çekici. Örneğin ABD’de faizler sadece birkaç puan arttığında bile, 30 yıllık mortgage sistemine rağmen piyasa yavaşlıyor. Ama Türkiye’de bu kadar yüksek faiz ortamına rağmen, piyasa yoluna devam ediyor.”

“YÜKSEK FAİZLE KONUT ALMAK SANILDIĞI KADAR YANLIŞ DEĞİL”

Yüksek faiz dönemlerinde bile konut almanın mantıklı olabileceğine dikkat çeken Dalga, şu noktalara işaret etti:

“Faizler düştüğünde refinansman imkânı doğar. Ancak konut fiyatları düştüğünde değil – genellikle yükseldiğinde kazanç sağlanır. Bugün alan biri, yarın faizler düştüğünde hem borcunu hafifletebilir hem de daha değerli bir mülke sahip olabilir. Temmuz itibarıyla faiz indirimi sürecinin başlamış olması, önümüzdeki aylarda kredi faizlerinin de gevşeyebileceğini gösteriyor. Bu da yeni bir talep dalgasını beraberinde getirecek.”

İLK VE İKİNCİ EL SATIŞLAR DENGEDE AMA RİSK VAR

Haziran ayında, ilk el satışlar %32 artışla 33.569 adet, ikinci el satışlar %37,6 artışla 74.154 adet toplam satışların %69’u ikinci el konutlardan oluştu.

“Yeni konut üretimi için hem arsa hem de finansman desteği gerekiyor. Eğer üretim yavaşlarsa, ikinci el konuta olan talep artar ve bu da piyasadaki fiyat dengelerini bozabilir,” diyen Dalga, üretim tarafındaki yavaşlamanın uzun vadede arz-talep dengesini daha da bozabileceğine dikkat çekti.

TAKASLI SATIŞLAR İSTATİSTİKLERİ ŞAŞIRTIYOR OLABİLİR

Dalga ayrıca, verilerin gerçeği tam olarak yansıtmayabileceğini de belirtti:

“Takaslı satışlar tapuda çift işlem olarak görüldüğü için istatistiklerde yanıltıcı bir etki yaratabiliyor. Bu da satış sayısının gerçek talepten yüksek görünmesine neden olabilir.”

YABANCIYA SATIŞTA KISA VADELİ DALGALANMA, UZUN VADELİ BELİRSİZLİK

Haziran ayında yabancılara yapılan konut satışları %8,7 artarak 1.565 adede çıktı. Ancak yılın ilk yarısında geçen yılın aynı dönemine göre %10,6’lık bir düşüş yaşandı.

“Yabancı yatırımcı ilgisi dönemsel olarak canlı kalabiliyor. Ancak döviz kuru istikrarı, vatandaşlık teşvikleri ve jeopolitik güven ortamı sağlanmadıkça bu ilgi kalıcı olmaz. Daha öngörülebilir bir yapı kurulmalı.”

KİRALARDAKİ BASKI: KREDİYE ERİŞİM BİR SOSYAL MESELEDİR

Finansmana erişimdeki sıkıntıların yalnızca bireysel değil, toplumsal etkiler doğurduğunu vurgulayan Dalga:

“Orta gelirli vatandaş krediye ulaşamazsa kiracı kalmaya mahkûm olur. Bu da kiralık konut talebini artırır, fiyatları yükseltir ve sosyal dengeleri bozar. Dolayısıyla krediye erişim sadece bir finansal konu değil, aynı zamanda bir sosyal denge meselesidir.”

SEKTÖRE ÇAĞRI: ORTAK ZEMİN ŞART

Derya Filiz Dalga açıklamasını şu sözlerle tamamladı:

“Haziran’daki yükseliş elbette olumlu. Ancak bu ivmeyi sürdürebilmek için yalnızca talebi konuşmak yetmez. Üretim, finansman ve yasal zemin birlikte ele alınmalı. Kamu, özel sektör ve finans kurumları koordineli çalışmalı. Sektör profesyonelleri olarak biz, bu sürece her türlü katkıyı sunmaya hazırız.”