Dövizle Kiralama Yaparken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Gayrimenkul yatırımı yaparken döviz bazlı kira getirisi elde etme isteği son yıllarda yatırımcılar arasında artmıştır. Ancak Türkiye mevzuatı, dövizle kira sözleşmeleri konusunda belirli kısıtlamalar içermektedir. Döviz bazlı kira geliri elde etmek isteyen yatırımcıların hem piyasa dinamiklerini hem de yasal düzenlemeleri iyi anlaması gerekmektedir.

Türkiye’de ikamet eden kişilerle yapılan kira sözleşmelerinde kira bedelleri aslen Türk Lirası cinsinden belirlenmelidir. 85 Sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi ile aksi durumlar Bakanlıkça belirlenen özel haller dışında yasaklanmıştır. Yabancı uyruklu ve Türkiye’de mukim olmayan kişiler için dövizle kiralama yasağı geçerli değildir. Bu durumda yapılan sözleşmelerde döviz bazında kira belirlenmesi mümkündür.

Dövizle kira alımları varsa, kira gelirlerinin gelir vergisi hesaplamasında, söz konusu kira bedeli Türkiye Merkez Bankası’nın kiranın alındığı günkü döviz alış kuru ile Türk Lirası’na çevrilmekte ve bu tutar üzerinden vergi hesaplanmaktadır. Kira artışlarında Türk Borçlar Kanunu esas alınır. Türk Lirası üzerinden yapılan kira sözleşmelerinde artış oranı Tüketici Fiyat Endeksi’ni aşamaz. Döviz cinsinden yapılan kiralarda ise ilk 5 yıl kira bedelinde değişiklik yapılamamakta; ancak kiracı tacir ya da tüzel kişi ise bazı istisnalar geçerlidir.

Döviz bazlı kiralama daha çok yabancı yatırımcıların veya Türkiye’de mukim olmayan kişilerin tercih ettiği ticari veya lüks konutlar için yaygındır. Turistik bölgelerde ve büyükşehirlerde yer alan, kısa dönem kiralamaya uygun, yatırım değeri yüksek daire, villa veya ticari ofisler dövizle kira getirisi sağlayabilir. Kurumsal kiracılar (şirketler) veya yabancı temsilciliklere yönelik işyeri kiralamalarında döviz bazlı kira uygulamaları daha esnek olabilmektedir.

Uzun vadede, konut yatırımlarının döviz bazında reel getirisi ABD enflasyonuna göre değerlendirildiğinde 12,5 yıl içinde büyük değişim göstermemiş, yıllık %2-3 kira getirisi ile toplam getiri döviz cinsinden tahvil getirilerine kıyaslanabilir duruma gelmiştir.

Dövizle kira geliri vergilendirmesi ve Türk Borçlar Kanunu hükümleri iyice öğrenilmeli, uzman danışmanlık alınmalıdır. Döviz kurlarındaki oynaklık kira gelirinizi negatif etkileyebileceği gibi, yüksek döviz kurundan elde edilen kira geliri Türk Lirasına çevrildiğinde avantaj sağlayabilir. Kiralama yapılacak mevki, gayrimenkulün niteliği ve kiracı profili döviz bazlı kira sözleşmesinin uygulanabilirliğini belirler. Yabancı yatırımcıların ve tüzel kişilerin tercih ettiği ticari gayrimenkuller dövizle kira gelirini mümkün kılabilir. Kira bedelinin döviz cinsinden belirlenmesi durumunda, kira sözleşmesinin hukuki geçerliliği, artış şartları ve vergi yükümlülükleri netleştirilmeden işlem yapılmamalıdır.

Döviz bazlı kira getirisi sağlamak isteyen yatırımcılar için öncelikle Türkiye’deki mevzuat sınırlarını bilmek ve uygun yatırım araçlarını seçmek kritik önemdedir. Yabancı yatırımcılara ve ticari kiracılara yönelik gayrimenkuller dövizle kira imkânı sunarken, Türk vatandaşları için TL üzerinden kira sözleşmesi esas alınır. Uzun vadeli yatırımda uygun lokasyon ve kiracı profili seçilerek döviz bazlı kira getirisi dengeli ve sürdürülebilir hale getirilebilir. Hukuki süreçlerde profesyonel danışmanlık almak, kiracılık ilişkilerinde olası uyuşmazlıkların önüne geçecektir.