Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyetinde Kritik Farklar Uyarısı

Gayrimenkul alım-satımında ve yatırımında, özellikle yeni projelerde sıkça karşılaşılan “kat irtifakı” ile “kat mülkiyeti” terimleri önem taşır. Bu iki kavram arasındaki farkları bilmek, mülk sahipleri, kiracılar ve yatırımcıların haklarını koruması ve süreçlerde doğru adımlar atması için gereklidir. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti, birbirine bağlı ancak farklı hukuki statülere sahip kavramlardır.

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat irtifakı, mülkiyet hakkının henüz tesis edilmediği; yapı tamamlanmadan önce arsa üzerinde kurulabilen, yapı üzerindeki hakların ve ortak mülkiyet durumunun belirlenmesini sağlayan hukuki bir durumdur. Bu aşamada arsa payı belli olmakla birlikte bağımsız bölümlerin tam mülkiyeti henüz kazandırılmaz. Kat irtifakı, inşaat aşamasında olan veya tamamlanmamış binalarda kullanılır.

Kat mülkiyeti ise yapının tamamen bitmiş olması ve yapı kullanma izin belgesinin (iskân ruhsatı) alınması durumunda, bağımsız bölümler için arsa payıyla birlikte gerçek mülkiyet hakkının tesis edilmesidir. Kat mülkiyeti tapusu, bağımsız bölümler üzerinde tam tasarruf yetkisi sağlar.

Yasal Süreçler ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kat irtifakı, arsa payları belirlenerek tapuya tescil edilir. Bu aşamada alıcılar, tapu kütüğüne şerh edilen sözleşmeyle haklarını güvence altına alabilir; ancak bağımsız bölümlerin mülkiyetleri tam olarak oluşmamıştır.

Kat mülkiyeti, yapı kullanma izin belgesinin alınmasıyla mümkündür. Bu belge, konutun mevzuata uygun olarak tamamlandığını gösterir. İskânı olmayan yapılara konut kredisi verilmez ve mülkiyet devri gerçekleşmez.

Satın alma sözleşmelerinde, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tapularının ne zaman teslim edileceğine dair düzenlemeler net olarak yer almalıdır. Böylece mülkiyetin devri ve tasarruf hakları konusunda belirsizlik önlenir.

Kat mülkiyeti sahipleri, Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun olarak yönetim planına bağlıdır. Bu plan, ortak alanların yönetimi, bakım ve onarımı ile kişiler arası hak ve yükümlülükleri düzenler. Kat irtifakı aşamasında ise bu yönetim hakları ve sorumluluklar tam olarak tesis edilmemiştir.

Her iki durumda da tapu sicilinde ipotek, haciz veya başka şerhlerin bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir. Mülkün üzerindeki olası kısıtlamalar, tapu devrini ve hukuki güvenliği etkiler.

Sonuç

Kat irtifakı ve kat mülkiyeti arasındaki temel farklar, mülkiyet hakkının kazandırılması ve yapı kullanma izin belgesine sahip olunmasıdır. Yapı tamamlanmadan önce satın alınan projelerde kat irtifakı tapusu ile haklar güvence altına alınırken, kullanma izni ve yapının tamamlanmasıyla birlikte kat mülkiyeti tapusu gerçek mülkiyeti sağlar. Bu farklılıkların bilinmesi, alıcıların haklarını koruması ve yatırımlarını doğru yönlendirmesi açısından kritik önemdedir. Tapu işlemlerinde, sözleşmeler dikkatle okunmalı, yapı kullanma izin belgesi talep edilmeli ve tapudaki şerhlerin durumu mutlaka kontrol edilmelidir.