Kira Çarpanında Kritik Ayrışma: Yatırımcılar Yeni Rotayı Merak Ediyor

Türkiye’de konut fiyatları ile kira gelirleri arasındaki makas açılırken, kira çarpanı yatırımcılar için giderek daha az anlamlı hale geliyor. Buna karşılık Dubai’deki daha öngörülebilir kira piyasası ve döviz bazlı getiri, Türk yatırımcıların tercihini yurt dışına yöneltiyor. Uzmanlara göre, iki ülke arasındaki kira getirisi farkı artık sadece oranlarla değil, yatırımın sürdürülebilirliğiyle ölçülüyor.

Uzun yıllar Türkiye’de güvenli liman olarak görülen “konut al, kiraya ver” modeli, son dönemde yatırımcı açısından cazibesini kaybetti. Konut fiyatlarındaki hızlı artışa rağmen kira gelirlerinin aynı oranda yükselmemesi, yatırımın geri dönüş süresini uzatıyor ve Türk yatırımcıları alternatif piyasalara yönlendiriyor. Bu alternatiflerin başında Dubai yer alıyor.

TÜİK verilerine göre Türkiye’de kira artış oranları yüksek kalmaya devam ederken, uzmanlar bu artışın yatırımcılara reel anlamda güçlü bir getiri sağlamadığını vurguluyor. Konut fiyatlarının yükselmesi, bakım ve yenileme giderleri, vergiler ile tahsilat riskleri bir araya geldiğinde, kira gelirinin yatırım maliyetini karşılama süresi giderek uzuyor.

Sektörde “kira çarpanı” olarak adlandırılan ve bir konutun kira geliriyle kendini kaç yılda amorti ettiğini gösteren oran, Türkiye genelinde yatırımcı için zorlayıcı seviyelere ulaşıyor. Büyük şehirlerde bu sürenin 18–25 yıl arasında değiştiği görülüyor.

Uluslararası Gayrimenkul Uzmanı ve Angelshine Property Kurucusu Betül Işık, İstanbul ve Dubai arasındaki farkı şu şekilde özetliyor: “İstanbul’da merkezi bir ilçede, aylık kirası 20–30 bin TL olan ortalama 1+1 dairenin satış fiyatı 5–7 milyon TL seviyelerinde bulunuyor. Buna karşılık Dubai’de benzer nitelikte, aylık kirası 6 bin–8 bin dirhem (yaklaşık 1.600–2.200 dolar) olan 1+1 konutun satış fiyatı ise ortalama 250 bin–350 bin dolar arasında seyrediyor. Döviz bazında değerlendirildiğinde, Dubai’de kira gelirinin konut fiyatına oranla daha dengeli bir geri dönüş sunduğu görülüyor. Bu durum, yatırımın geri dönüş süresini kısaltırken, kira gelirinin sürdürülebilirliği açısından yatırımcıya daha öngörülebilir bir tablo sunuyor. Ortaya çıkan tablo, “aynı metrekare, benzer kira” algısının yatırım maliyeti ve geri dönüş açısından pratikte geçerli olmadığını açıkça ortaya koyuyor.”

Dubai’de güçlü arz planlaması, yüksek işlem hacmi ve yabancı yatırımcı dostu yapıyla kira piyasası daha öngörülebilir bir zeminde seyrediyor. Konut fiyatları ile kira gelirleri arasındaki denge, yatırımcıya daha kısa geri dönüş süresi sağlıyor.

Özellikle daire segmentinde Dubai’de kira çarpanlarının 11–15 yıl arasında olması, yatırımcı açısından önemli bir avantaj oluşturuyor. Ayrıca kira gelirlerinin döviz bazlı olması, Türk yatırımcı için ek bir güven unsuru olarak öne çıkıyor.

Angelshine Property Kurucusu Betül Işık, yatırımcı davranışlarındaki değişimi şu sözlerle yorumluyor: “Türkiye’de kiralar artsa bile, konutun toplam maliyeti yatırımcıyı zorluyor. Vergiler, bakım giderleri, boş kalma riski ve belirsizlikler kira gelirinin anlamını zayıflatıyor. Dubai’de ise yatırımcı daha öngörülebilir bir piyasa, net kurallar ve disiplinli bir yapı görüyor. Artık kararlar brüt kira oranları değil, net getiri üzerinden veriliyor.”

Uzmanlar, Türkiye ve Dubai arasındaki kira getirisi farkının yalnızca yüzdesel oranlarla açıklanamayacağını belirtiyor. Kâğıt üzerinde birbirine yakın görünen brüt kira getirileri, uygulamada ciddi farklılıklar gösteriyor.

Dubai’de kira sözleşmeleri daha net, tahsilat süreçleri düzenli işliyor ve piyasadaki yüksek likidite yatırımcıya hem gelir hem çıkış kolaylığı sunuyor. Türkiye’de ise yatırımcılar kira gelirinin sürekliliği konusunda daha temkinli davranmak zorunda kalıyor.

TCMB ödemeler dengesi verileri, Türk yatırımcıların yurt dışı gayrimenkul alımlarında belirgin artış yaşandığını gösteriyor. Uzmanlara göre bu eğilimin temelinde döviz bazlı gelir beklentisi, daha kısa geri dönüş süresi ve varlık çeşitlendirme arzusu bulunuyor.

Betül Işık’a göre bu yön değişimi kalıcı: “Yatırımcı artık ‘bugün ne kadar kira alırım’ sorusundan çok, ‘bu yatırım beş yıl sonra beni nerede konumlandırır’ sorusunu soruyor. Bu açıdan Dubai, Türk yatırımcı için sadece bir alternatif değil, yeni bir denge noktası haline geliyor.”